Corsa alla manutenzione: dal 2029 non si potranno più ‘scalare’ i costi dalle imposte

Ho un immobile che necessita, a breve o nel medio termine, di una sistemata. Dal 2029 verrà abolito il valore locativo e, allo stesso tempo, non sarà più possibile dedurre dalla dichiarazione fiscale i lavori di manutenzione. Prendo il telefono e chiamo una ditta o un artigiano per pianificare l’intervento prima di quella data e sfruttare questa possibilità di risparmio. È il ragionamento che, in Ticino come nel resto della Svizzera, stanno facendo diversi proprietari immobiliari. Se ne sono accorte le imprese attive nel settore, che hanno registrato una domanda crescente da parte della clientela. Resta però il timore di un effetto ‘boomerang’ con un successivo calo delle richieste. Ne abbiamo parlato con il direttore della Società svizzera impresari (Ssic) Sezione Ticino Nicola Bagnovini.

Nel 2029 sarà abolito il valore locativo e, allo stesso tempo, non sarà più possibile dedurre dalla dichiarazione fiscale eventuali lavori di ristrutturazione ai propri immobili. Questo cosa comporta? C‘è una “corsa” da parte dei proprietari per fare i lavori entro questo termine?

Visto che fiscalmente il valore locativo del proprio edificio non verrà più aggiunto al reddito annuale della sostanza immobiliare, non sarà più possibile dedurre le spese di manutenzione dell’immobile. Resta la facoltà dei Cantoni di mantenere degli incentivi fiscali nell’ambito del risanamento energetico, ma questo, da quanto mi risulta, è un aspetto non ancora definito. Va comunque detto che, già ora, fiscalmente non sono considerati detraibili i lavori di miglioria dell’edificio e pertanto la deducibilità è circoscritta agli interventi di manutenzione. Anche a livello di deduzione degli interessi ipotecari ci saranno dei cambiamenti per i proprietari immobiliari. D’altro canto, la soluzione accettata democraticamente dal popolo svizzero presenta vantaggi e svantaggi a dipendenza della specifica situazione di ogni proprietario. Questo periodo di avvicinamento verso l’abolizione del valore locativo rappresenta, per i proprietari, uno stimolo importante a voler anticipare gli interventi di manutenzione previsti sugli stabili, in modo da poterli ancora dedurre fiscalmente. Mancano un paio d’anni al cambio legislativo, ma il tempo passa in fretta e lo sanno anche i committenti che sono dunque stimolati a non perdere questa possibilità di risparmio. Le aziende, dal canto loro, hanno in effetti notato l’incremento della domanda per questa tipologia di incarichi.

L’aumento di lavoro come viene assorbito dalle aziende? C’è un rischio “collo di bottiglia” che comporta dover rinunciare a commesse?

Va innanzitutto detto che i lavori di manutenzione e risanamento degli edifici riguardano sì le imprese di costruzione ma, in modo ancora più rilevante, i vari artigiani edili. Molto ha a che fare con l’isolamento termico e acustico dell’involucro edilizio, la sostituzione dei serramenti, lo sfruttamento di energia rinnovabile per soddisfare le esigenze dell’edificio (riscaldamento, acqua sanitaria, raffrescamento) e l’impiantistica più in generale. Dunque, sono parecchi i corpi di mestiere chiamati a far fronte all’aumento delle richieste. In Ticino abbiamo numerose ditte in grado di svolgere con professionalità questi lavori, anche se un certo sovraccarico lo si percepisce. È importante pianificare per tempo e coordinare bene gli interventi, affidandosi a professionisti seri. Ciò permette di comprimere i tempi di esecuzione, evitando stucchevoli lungaggini.

Come si lega questo aumento della richiesta con l’incertezza geopolitica e, in particolare, all’andamento dei prezzi delle materie prime?

Non vedo una correlazione diretta tra l’aumento della richiesta di mercato e l’andamento dei prezzi delle materie prime. La situazione internazionale è talmente imprevedibile per cui non ha molto senso condizionare decisioni esecutive su questi fattori. È però utile chiedere alcune offerte comparative per evitare ditte momentaneamente sovraccariche di lavoro, che magari potrebbero poi causare ritardi esecutivi. Credo che l’incertezza geopolitica internazionale degli ultimi anni rappresenti uno stimolo a essere il più possibili autosufficienti sul piano energetico dell’abitare. Mi riferisco allo sfruttamento del fotovoltaico e del geotermico per rendere gli edifici autosufficienti e, in certi momenti della giornata, addirittura produttori di energia.

Guardando al futuro. Non c’è il pericolo che, una volta abolita la possibilità di deduzione, ci sia un calo della domanda?

Come avviene per ogni incentivo, anche la deducibilità fiscale rappresenta uno stimolo decisionale che necessita però di diversi altri fattori determinanti prima di avviare i lavori. Penso al desiderio di investire sul proprio edificio, alle disponibilità economiche per poterlo fare, al valore e alla bontà dell’investimento immobiliare. Ritengo che gli incentivi delle deduzioni fiscali o gli aiuti economici dei sussidi siano sempre molto apprezzati dai proprietari, ma l’aspetto determinante resterà la convinzione di dover investire con regolarità sul proprio edificio in modo da mantenerne la qualità, salvaguardandone il valore commerciale e il comfort abitativo.

Questa abolizione non potrebbe rallentare il rinnovamento del parco immobiliare ticinese, che risulta necessario vista l’età di una considerevole percentuale di edifici?

Secondo gli ultimi dati pubblicati dall’Ufficio cantonale di statistica, nel 2024, in Ticino erano presenti 114’754 edifici abitativi, dei quali 81’784 costruiti prima del 1980 (71%). Addirittura, più della metà delle costruzioni abitative esistenti (52%) è stata realizzata prima del 1960. Insomma, circa 60’000 stabili hanno superato l’età di pensionamento. Questi pochi dati mostrano bene il potenziale di ristrutturazione esistente sul nostro territorio, anche se la statistica non mostra il numero di oggetti già risanati. Il discorso relativo al rinnovamento del parco immobiliare ticinese è però molto complesso, al di là dell’abolizione del valore locativo. A incidere sulle decisioni di ristrutturazione vi sono infatti i parametri pianificatori, il costo del terreno, l’ubicazione della proprietà, lo stato strutturale dell’edificio e le caratteristiche architettoniche dell’abitazione. L’analisi di tutti questi fattori può portare in vari casi a propendere per la costruzione sostitutiva. Ciò consiste nel demolire i vecchi edifici per lasciare spazio a nuove e moderne costruzioni, anche per sfruttare appieno i parametri edificatori previsti dal Piano regolatore. Tra l’altro anche la legislazione federale in materia di pianificazione territoriale vede nello sviluppo centripeto uno degli elementi per preservare le zone non edificabili. Credo pertanto che il rinnovamento del parco immobiliare mantenga nel tempo il suo vigore.