Il 48,3% in più di compravendite di immobili nel solo 2025. Il dato sulle transazioni di stabili a Lugano lo scorso anno impressiona. Ma non siamo di fronte a un boom economico. È il dato più lampante di una speculazione immobiliare che sta modificando il panorama abitativo cittadino. Al quale si accompagnano altri due fenomeni: la flessione dell’offerta di Airbnb e parallelamente l’aumento di appartamenti con affitti limitati, ma a lungo termine. Ne abbiamo parlato con Nicola Pult, presidente di Svit Ticino, la sezione cantonale dell’Associazione svizzera dei professionisti dell’immobiliare.

Smart Living e City Pop pionieri

Chi vive a Lugano o la frequenta con regolarità se n’è certamente accorto: negli ultimi anni sono fioriti gli appartamenti ammobiliati con contratti a tempo determinato. Tra i primi, già qualche anno fa, ci sono stati lo Smart Living Lugano a Cassarate e il City Pop a Besso. Ne sono nati poi altri, prevalentemente in zona Usi, e a breve un altro grande palazzo in via Zurigo a Molino Nuovo aprirà i battenti, l’Atrium Residence. Interessati dal fenomeno sono dunque i quartieri più popolosi, in posti strategici, come le vicinanze della Stazione Ffs o dell’università. «L’utenza principale possono essere infatti gli studenti – conferma il nostro interlocutore –, magari quello che sta iniziando gli studi e non ha tempo o voglia di comprare i mobili. Stesso discorso vale per i professori, ma anche i professionisti di altri settori che iniziano un nuovo lavoro e arrivano da lontano, spesso dall’estero. Per loro, durante i primi mesi (quelli del periodo di prova, ndr), questi appartamenti possono fungere da appoggio utile e funzionale». Li caratterizza infatti una grande flessibilità – i contratti come detto sono a tempo determinato e spesso si va dai pochi giorni fino a magari un anno intero – e la comodità.

Pressione sulle pigioni? ‘Non mi preoccupa’

«È possibile prenotare online – ancora Pult –, inoltre sono pacchetti che comprendono già tutto, anche le spese, e gli inquilini che firmano il contratto vengono direttamente annunciati all’Ufficio del controllo abitanti. Anche per questo sono delle soluzioni abitative che funzionano molto bene, pur essendo ancora poche le società attive in questo segmento: sembrerebbero avere un tasso di occupazione che si aggira attorno al 90%». E il prezzo? Soprattutto gli stabili nuovi sembrano di standing medio-alto, si rivolgono quindi a studenti ricchi o benestanti? «Alcuni hanno costi effettivamente elevati, altri sono in linea con i prezzi di mercato. Personalmente è un settore che non mi preoccupa, anzi sarebbe utile sviluppare meglio i contatti con i proprietari di queste strutture, perché ci capita di essere contattati da clienti che necessitano di un pied-àterre per alcuni mesi, per i quali gli appartamenti ‘normali’ non sono adeguati».

Nel 2025 occupati solo il 19% degli Airbnb

Eppure in città è già sviluppato da anni il settore degli Airbnb, non risponde a questo tipo di esigenza? «No. Si tratta di appartamenti orientati al mercato vacanziero. E il fenomeno sembrerebbe in rallentamento. Nel 2025 a Lugano si contavano tra i 700 e gli 800 Airbnb, ma il tasso di occupazione è stato del 19%: bassissimo». Da qui, l’inversione di tendenza. «Sappiamo di società che hanno comprato tanti immobili trasformandoli in Airbnb e adesso li stanno rivalutando». In che modo? «Li stanno convertendo in appartamenti con affitti a lungo termine, prevalentemente di lusso e con pigioni elevate». Non esattamente ciò di cui avrebbe bisogno Lugano, a prima vista, dove gli alloggi a pigione moderata scarseggiano. «In effetti, puntare così tanto su questa tipologia di abitazioni è una scommessa, si vedrà sul medio periodo se sarà pagante. E d’altra parte, trovare oggi a Lugano un appartamento da tre locali e mezzo, sui 70-80 metri quadrati, moderno e con un budget da 2’000 franchi è praticamente impossibile...».

La città con il rincaro maggiore

Una lettura che si rispecchia nelle cifre. Stando all’ultima analisi pubblicata dal noto portale immobiliare Homegate, in collaborazione con la Banca cantonale di Zurigo, ad aprile Lugano è stata la città svizzera ad aver registrato il maggior aumento mensile (+1,7%) delle pigioni di spazi nuovi o nuovamente affittati. Impietoso il confronto anche sull’anno: Lugano è superata solo da Lucerna, con una crescita rispettivamente del 4,5 e del 7,2%. Ma quest’ennesimo aumento è colpa solo della riconversione degli Airbnb? «In realtà no e anzi, la causa principale è un’altra».

Un freno? ‘Aspettare che il mercato cambi’

Il vero problema, sottolinea Pult, «è riconducibile a quelle società che fanno mera speculazione immobiliare, comprando palazzine a reddito, spesso vetuste e con affitti bassi. Fanno un restyling veloce e poi trasformano gli stabili in proprietà per piani, cercando di vendere gli appartamenti agli inquilini». Un film già visto: è quel che è successo in via Vergiò a Breganzona un paio d’anni fa. «Di via Vergiò a Lugano ce ne sono tante: gli inquilini, spesso persone che vivono lì da tanti anni, ricevono disdette di contratto con la possibilità di acquistare, ma a prezzi ben più elevati. È un business. Questo è quel che sta succedendo e che spiega sia gli aumenti di affitto sia soprattutto il +48,3% di transazioni nel 2025». E non si può porre un freno? «Purtroppo no. Legalmente non ci sono ostacoli, politicamente si può fare poco. È un fenomeno che subiamo». E intanto gli appartamenti con affitti ragionevoli sono sempre meno. «Quando il mercato registrerà un aumento degli alloggi sfitti e una diminuzione del tasso di occupazione – valuta Pult –, noi professionisti del mercato immobiliare valuteremo insieme ai proprietari, come sempre in un’economia di mercato, le strategie più appropriate, comprese eventuali riflessioni sull’adeguamento delle pigioni».