Contestata anche la seconda pubblicazione che riguarda l’estensione della zona residenziale in un comparto di oltre 22mila metri quadrati tra il nucleo e un riale.

Seconda pubblicazione, secondo ricorso. La variante di Piano regolatore (Pr) di Neggio contestata riguarda la stessa porzione di territorio, che è chiamata zona Cà di Catela (mappale 308 RFD, con una superficie di 22’408 metri quadrati). Una variante adottata dal Consiglio comunale nella seduta che si è tenuta l’8 aprile 2024 e che è stata pubblicata dal 18 agosto al 16 settembre 2025. Un articolo in merito al primo ricorso lo avevamo pubblicato lo scorso mese di novembre. Poi, il Comune ha pubblicato di nuovo la variante di Pr che interessa lo stesso mappale. Mappale che, come si ricorderà, qualche anno fa è stato ceduto dalla famiglia Bonetti alla famiglia Perfetti, che vorrebbe insediarvi una struttura turistico-ricettiva.

Necessario un cambiamento minimo

Anzitutto occorre precisare che la nuova pubblicazione sembrava ricalcasse la precedente e non chiariva quale fosse la modifica rispetto alla precedente. La Sezione dello sviluppo territoriale ha spiegato che è stata necessaria una seconda pubblicazione, siccome nella prima un articolo non era stato formulato con la dovuta precisione per combaciare con quanto è stato adottato dal Consiglio comunale. Di fatto, è stato cambiato l’articolo della variante di Pr che regola la nuova destinazione di una parte della particella 308, inizialmente inserita come residenza primaria, con funzioni annesse di attività turistico-ricettive. Nella seconda pubblicazione, invece, si prevede unicamente la destinazione residenziale, senza specificare se primaria, ma lasciando le funzioni annesse di attività turistico-ricettive. Il cambiamento ha imposto una nuova pubblicazione, alla quale è seguito un altro ricorso. Un ricorso che nella sostanza ricalca quello presentato contro la prima pubblicazione.

L’attuale pianificazione del mappale

In questo ampio comparto, situato a monte della strada Regina, sorge una villa (nella parte centrale, lato nord) con un parco alberato. Più a sud è presente un edificio accessorio con piscina esterna. Sul lato ovest, verso il nucleo di Neggio, è presente un vigneto e, più sotto, un campo da tennis (o calcetto). Nell’attuale pianificazione (vedi immagine) la porzione più a ovest del mappale è inserita in zona del nucleo vecchio, disciplinata dall’articolo 45 delle Norme di applicazione del Piano regolatore (Napr) e da un apposito Piano particolareggiato approvato il 25 settembre 2001. La porzione centrale del comparto, che include la villa, è inserita in una zona definita “di espansione”, disciplinata dall’articolo 46 delle Napr, zona formata da aree edificabili adiacenti al nucleo nelle quali le possibilità edificatorie sono definite in modo dettagliato al fine di favorire il mantenimento delle caratteristiche di “edificazione nel verde con arredo paesistico di pregio” esistenti attorno al nucleo vecchio. Tale zona è istituita, ai sensi della legislazione federale sulla protezione della natura e della legge federale sulla pianificazione del territorio, quale area di mantenimento e arredo paesistico e ha per scopo la valorizzazione di particolari porzioni del territorio comunale da arredare a parco, rispettivamente da coltivare a frutteto e/o vigneto.

Modifica già censurata dal Cantone

Per la parte del mappale vincolata come zona di rispetto della Chiesa di S. Maria Annunciata è ammessa la traslazione degli indici nella zona edificabile attigua (zona di espansione). L’indice di sfruttamento massimo: 0,35, l’altezza massima è fissata in 10,40 metri. La porzione più a est del mappale è situata al di fuori della zona edificabile e, meglio, per la maggior parte in zona agricola (superficie stimabile in circa 9’000 metri), per il resto nella parte a ridosso del confine est del comparto (lungo il riale), in zona forestale. Il ricorso chiede di richiamare l’esame preliminare effettuato dal Dipartimento del territorio (Dt) il 18 ottobre 2021 nell’ambito del progetto di revisione generale del Piano regolatore sottoposto dal Municipio di Neggio allo stesso Dt. Un esame che “avrebbe censurato la proposta municipale riguardante il comparto di cui al mappale 308 (che prevedeva l’estensione della zona residenziale estensiva e della zona residenziale centrale) con riferimento all’articolo 15 della Legge sulla pianificazione del territorio riguardante il dimensionamento delle zone edificabili, non potendo di principio essere ammessi nuovi azzonamenti o ampliamenti della zona edificabile. Inoltre, sarebbe stata rilevata l’esigenza di inserire la parte più a ovest del mappale in una zona di rispetto archeologica e di rispetto cantonale della chiesa di S. Maria Annunziata”. Inoltre, nella variante non sono stati definiti i compensi di superficie costruibili.

Zona scorporata dalla revisione generale

Il Dt, continua il documento, “avrebbe rilevato che ‘la proposta all’esame prevede di cambiarne la destinazione in zona estensiva per l’abitazione, senza alcun requisito o misura urbanistica specifica di tutela dell’agglomerato tradizionale se non una semplice area di stacco, annullando quindi gli indirizzi della pianificazione in vigore di valorizzazione delle aree libere di pregio paesaggistico del comparto, coniugata in modo apprezzabile e intelligente con il mantenimento delle possibilità edificatorie dei fondi. Il Dipartimento del territorio è dell’avviso che tale scelta non sia confacente al contesto territoriale di riferimento’”. Il ricorso mette in evidenza che, in seguito, il Municipio abbia deciso, “dopo un incontro con la proprietà del fondo, di ‘scorporare’ dalla revisione generale del Pr in corso la pianificazione del fondo 308, attraverso una variante ‘autonoma’”. Uno scorporo criticato. Il ricorso sottolinea che non sarebbe giustificata la “modifica pianificatoria di un enorme comparto, attraverso un nuovo azzonamento che comporta un’estensione della zona edificabile, senza svolgere le necessarie verifiche preliminari sulla contenibilità e sul sovradimensionamento del Pr vigente (come indicato dalla scheda R6 del Piano direttore cantonale)”.