Da qualsiasi parte la si guardi, oggi la revisione del Piano regolatore (Pr) di Stabio è un terreno ostico su cui avventurarsi. Il Municipio locale, di fatto, si è ritrovato di recente in mezzo a un fuoco di fila. A sollevare, da un lato, una serie di osservazioni – peraltro anche di stampo opposto –, dall’altro svariati ricorsi sono la variante tratteggiata sulle aree residenziali e la zona di pianificazione istituita per alcuni comparti della fascia industriale. In entrambi i casi le decisioni comunali rappresentano un passaggio strategico per il futuro e la salvaguardia del territorio. Tanto più che pure l’adeguamento del Pr alla Legge sullo sviluppo territoriale, ovvero il documento che pone le basi dell’aggiornamento della struttura pianificatoria e che è stato varato dal Consiglio comunale, è stato impugnato davanti al Consiglio di Stato. In effetti, l’Esecutivo si dice “consapevole della complessità della situazione”. La vertenza, insomma, è aperta. E la sfida è importante e in equilibrio fra l’evocata tutela degli interessi privati, d’un canto, e la rivendicata salvaguardia delle aree libere e del paesaggio, dall’altro. Una richiesta quest’ultima che si fa forte della larga maggioranza (oltre il 62 per cento) che nel 2013 a Stabio votò le modifiche alla Legge federale sulla pianificazione del territorio (Lpt). A questo proposito tra i nodi più intricati vi è quello del sovradimensionamento delle aree edificabili, a cui va trovata una risposta. Stabio è tra i Comuni ai quali tocca (anzi, è d’obbligo) individuare una soluzione, sullo sfondo il rispetto della scheda R6. Fatti due calcoli, il verdetto cantonale è stato chiaro: le riserve a Stabio vanno al di là della soglia del 120 per cento. Si parla globalmente del 137 per cento, che lievita al 328 per cento se si considerano unicamente le zone residenziali. Per porvi rimedio il Municipio propone di ridurre in modo sistematico gli indici edificatori, oltre che di aumentare la superficie verde minima prevista. Una risposta che ha avuto come reazione l’invio di osservazioni critiche da parte di cittadini, politica e realtà associative. Se taluni si sentono limitati da quei nuovi paletti, altri ritengono queste misure insufficienti. Tra loro ci sono il gruppo Gus-I Verdi di Stabio e la Stan, la Società ticinese per l’arte e la natura, concordi nel concludere sulla necessità di sospendere tutte le domande di costruzione, inserendo i comparti interessati in zona di pianificazione.

Circa 500 abitazioni in più

Sinistra e Verdi si sarebbero attesi, infatti, maggiore coraggio e incisività da parte dell’Esecutivo nel mettere mano alla pianificazione territoriale. Anche perché a caratterizzare lo sviluppo edilizio comunale negli ultimi decenni come ai nostri giorni, si motiva nelle osservazioni recapitate all’autorità comunale, è stata una “edificazione spinta”. Per cominciare, si annota, la scelta di agire solo sugli indici edificatori “pone seri interrogativi rispetto alla sua possibile attuabilità”. Linee guida cantonali alla mano, si rimarca, questo strumento viene consigliato solo in ‘luoghi sensibili’ o ‘discosti’, quindi in modo mirato e non generalizzato. Non si può dimenticare, poi, rilanciano Sinistra e Verdi, che Stabio è confrontato con un evidente problema di abitazioni sfitte; eppure i cantieri non si sono fermati. Ora come ora, si fa notare, il Comune dispone di “circa 500 unità abitative supplementari”. Stando al Registro federale degli edifici e delle abitazioni (Rea) si contano 81 appartamenti vuoti da meno di 2 anni e 253 da più di 2 anni; a cui si sommano 234 residenze in costruzione (40 in edifici esistenti) e ulteriori 19 case progettate (le licenze edilizie rilasciate ma non ancora operative).

E una popolazione che stagna

“Questi dati – si osserva – indicano che a Stabio si sta costruendo molto e rapidamente, senza che vi sia una necessità oggettiva di nuove unità abitative. Negli ultimi dieci anni la popolazione del Comune è infatti rimasta sostanzialmente stabile, con un leggero calo: nel 2014 gli abitanti erano 4’603, dieci anni dopo, nel 2024, erano 4’559”. Anche raffrontando numeri più recenti – la fine del 2020 (4’527 residenti) e la fine del 2025 (4’570) –, rende attenti dal canto suo la Stan, la crescita in 5 anni è di 43 unità. Ben lontana, quindi, dai 449 cittadini in più prospettati dal Rapporto di pianificazione sull’arco di un quindicennio. In altre parole, si profila una stagnazione della popolazione. Di fatto, rilancia ancora la Stan nelle sue osservazioni, “nella realtà il Comune di Stabio dispone già oggi di unità abitative in grado di assorbire il reale aumento della popolazione per i prossimi 15 anni”.

‘Rivalutare un dezonamento’

Sulla variante di Piano regolatore, del resto, la Stan va dritta al punto: “Non risponde al principio di uso parsimonioso del suolo”. Quanto alla riduzione degli indici, “viola il diritto federale e si scontra con la volontà popolare espressa in occasione della revisione della Lpt nel 2013”. Ecco che il mezzo “privilegiato” per ridimensionare la contenibilità del Pr, si ribadisce, dovrebbe essere “la riduzione della zona edificabile”. Una via, prende atto “con rammarico” la Stan, che il Municipio ha ritenuto di non approfondire perché all’interno delle zone residenziali non vi sono luoghi che si prestano ad altre funzioni, come quella agricola. In effetti, replica la Stan, “i terreni non ancora edificati sono molti, alcuni di grandi dimensioni e si presterebbero a un dezonamento”. Quanto basta per chiedere all’Esecutivo di “rivalutare la propria posizione e procedere a un esame attento e approfondito di tutti i comparti non edificati”.

Comparti lavorativi, vertenza aperta

Spostandosi nell’area lavorativa, lì dove è stata introdotta una zona di pianificazione – in particolare a tutela del Laveggio e di superfici agricole –, ci si è appellati, in diversi, con un ricorso al Tribunale cantonale amministrativo. L’autorità comunale qui difende la scelta, sottolineando che si tratta di “una misura temporanea e conservativa, fondata sul diritto federale e cantonale, volta a impedire che nuovi interventi possano rendere più ardui o compromettere gli approfondimenti pianificatori in corso”. Chi la contesta, spiega il Municipio stesso, fa riferimento invece alla necessità e alla proporzionalità dello strumento a fronte dei suoi effetti sulle possibilità edificatorie e lo sviluppo delle attività economiche. In gioco, va ricordato, ci sono pure i terreni un tempo attraversati dal progetto della superstrada.